Основним документом, що регулює правові відносини між орендодавцем земельної ділянки та орендарем, є договір оренди земельної ділянки. За договором оренди земельної ділянки орендодавець зобов'язується передати орендарю земельну ділянку (разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них) на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Законодавством встановлено певні умови, яких повинні дотримуватися сторони під час укладання договору оренди:
- об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
- строк дії договору оренди;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
- умови збереження стану об'єкта оренди;
- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
- відповідальність сторін.
Необхідно зазначити, що відсутність у договорі однієї з вищевказаних умов є підставою для визнання договору недійсним.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.
Важливою умовою договору оренди землі є також орендна плата. Це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди. Законодавство визначає три форми орендної плати: натуральна (за визначеною кількістю чи частиною продукції, яка одержується з орендованої земельної ділянки); грошова та відробіткова (надання послуг орендодавцю). Але, слід зауважити, що орендна плата за земельні ділянки, що знаходяться в державній і комунальній власності, стягується виключно в грошовій формі.
Укладаючи договір оренди землі, орендодавець та орендар набувають певних прав та обов’язків.
Так, зокрема орендодавець має право вимагати від орендаря:
- використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
- дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів;
- своєчасного внесення орендної плати тощо.
Разом з цим орендодавець зобов’язаний:
- передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;
- не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
- відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця та ін.
Однією з істотних умов договору оренди земельної ділянки є обов’язок орендодавця передати в користування земельну ділянку в стані, що відповідає умовам договору, та придатну для використання за цільовим призначенням. У разі наявності недоліків переданої в оренду земельної ділянки, що істотно перешкоджають її використанню, орендодавець зобов’язаний попередити орендаря. Якщо орендодавець виконав цей обов’язок, тобто про такі недоліки земельної ділянки вказано у договорі, то він не несе відповідальність за наслідки, що виникли внаслідок недоліків переданої в оренду земельної ділянки.
Водночас закон вказує, що орендодавець відповідає за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були обумовлені ним у договорі оренди, але які істотно перешкоджають передбаченому договором використанню земельної ділянки.
Орендар, так само як і орендодавець, має права та обов’язки.
Орендар має право:
- самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності, відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору;
- одержувати продукцію та доходи, в установленому законодавством порядку зводити жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.
Але орендар зобов’язаний:
- приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі (в разі порушення цього зобов’язання договір може бути розірваний в односторонньому порядку);
- виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
- дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
- у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.
Закон України «Про оренду землі» встановлює порядок укладання та оформлення договору оренди землі. Особа, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду, подає власникові або уповноваженій ним особі заяву, яка розглядається у встановленій термін, розробляється проект відведення земельної ділянки, якщо вона передається зі зміною цільового призначення або із земель запасу під забудову.
Після аналізу висновку державного органу з питань земельних ресурсів про обмеження та права третіх осіб на використання земельної ділянки та звірки плану земельної ділянки з фактичним розташуванням усіх її меж на місцевості, здійснюється підготовка проекту договору.
Законом передбачена письмова форма договору оренди земельної ділянки. Якщо договір укладається на термін більше п’яти років, то він потребує обов’язкового нотаріального посвідчення, якщо ж термії дії договору становить менше п’яти років – він може бути нотаріально посвідчений за бажанням однієї зі сторін.
Договір оренди земельної ділянки підлягає також обов’язковій державній реєстрації.
|
