|
|
Особенности договора аренды земельного участка
|
Основным документом, который регулирует правовые отношения между арендодателем земельного участка и арендатором, является договор аренды земельного участка. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок (вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, которые находятся на ней, или без них) на установленный договором срок во владение и пользование за плату. Законодательством предусмотрены определенные условия, которых должны придерживаться стороны во время заключения договора аренды:
- объект аренды (место расположения и размер земельного участка);
- срок действия договора аренды;
- арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения , пересмотра и ответственности, за ее неуплату;
- условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду;
- условия сохранения состояния объекта аренды;
- условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
- условия возвращения земельного участка арендодателю;
- существующие ограничения (обременение) относительно использования земельного участка;
- определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
- ответственность сторон.
Необходимо отметить, что отсутствие в договоре одной из вышеуказанных условий является основанием для признания договора недействительным.
При согласии сторон в договоре аренды земли могут отмечаться другие условия: качественное состояние земельных угодий, порядок выполнения обязательств сторон, порядок страхования объекта аренды, порядок возмещения расходов на осуществление мероприятий по охране и улучшению объекта аренды, проведения мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые могут повлиять на смену или прекращение действия договора аренды, и тому подобное.
Важным условием договора аренды земли является также арендная плата. Это платеж, какой арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы, устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды. Законодательство определяет три формы арендной платы: натуральная (за определенным количеством или частью продукции, которая получается из арендованного земельного участка); денежная и отработочная (предоставление услуг арендодателю). Но, следует заметить, что арендная плата за земельные участки, которые находятся в государственной и коммунальной собственности, стягивается исключительно в денежной форме.
Заключая договор аренды земли, арендодатель и арендатор приобретают определенные права и обязанности.
В частности арендодатель имеет право требовать от арендатора:
-
использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды;
-
соблюдение экологической безопасности землепользования и сохранения плодородия почв, сдержки государственных стандартов, норм и правил, в том числе местных правил застройки населенных пунктов;
-
своевременного внесения арендной платы и тому подобное.
Вместе с этим арендодатель обязан:
-
передать в пользование земельный участок в состоянии, которое отвечает условиям договора аренды;
-
не совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться арендованным земельным участком;
-
возместить арендатору капитальные расходы, связанные с улучшением состояния объекта аренды, которое проводилось арендатором при согласии арендодателя и др.
Одним из существенных условий договора аренды земельного участка есть обязанность арендодателя передать в пользование земельный участок в состоянии, которое отвечает условиям договора, и пригодную для использования по целевому назначению. В случае наличия недостатков переданного в аренду земельного участка, что существенно препятствуют ее использованию, арендодатель обязан предупредить арендатора. Если арендодатель выполнил это обязательство, то есть о таких недостатках земельного участка указано в договоре, то он не несет ответственность за последствия, которые возникли в результате недостатков переданного в аренду земельного участка.
В то же время закон указывает, что арендодатель отвечает за недостатки переданного в аренду земельного участка, которые не были обусловлены им в договоре аренды, но которые существенно препятствуют предусмотренному договором использованию земельного участка. Арендатор, равно как и арендодатель, имеет права и обязанности.
Арендатор имеет право:
-
самостоятельно определять направления своей хозяйственной деятельности, в соответствии с назначением земельного участка и условий договора;
-
получать продукцию и доходы, в установленном законодательством порядке возводить жилье, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения и закладывать многолетние насаждения.
Арендатор обязан:
-
приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли (в случае нарушения этого обязательства договор может быть разорван в одностороннем порядке);
-
выполнять установленные относительно объекта аренды ограничения (обременение) в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли;
-
придерживаться режима использования земель естественно заповедного и другого природоохранного назначения, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
-
в пятидневный срок после государственной регистрации договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности предоставить копию договора соответствующему органу государственной налоговой службы.
Закон Украины «Об аренде земли» устанавливает порядок заключения и оформления договора аренды земли. Лицо, которое желает получить земельный участок в аренду, подает владельцу или уполномоченному им лицу заявление, которое рассматривается в установленный срок, разрабатывается проект отведения земельного участка, если она передается с изменением целевого назначения или из земель запаса под застройку.
После анализа вывода государственного органа по вопросам земельных ресурсов об ограничении и правах третьих лиц на использование земельного участка и сверки плана земельного участка с фактическим расположением всех ее пределов на местности, осуществляется подготовка проекта договора.
После анализа вывода государственного органа по вопросам земельных ресурсов об ограничении и правах третьих лиц на использование земельного участка и сверки плана земельного участка с фактическим расположением всех ее пределов на местности, осуществляется подготовка проекта договора.
Законом предусмотрена письменная форма договора аренды земельного участка. Если договор заключается на срок больше пяти лет, то он нуждается в обязательном нотариальном удостоверении, если же срок действия договора составляет менее пяти лет – он может быть нотариально удостоверен по желанию одной из сторон. Договор аренды земельного участка подлежит также обязательной государственной регистрации.
|
|
|
|
